L'acquisto del mio condo americano (3): Il mutuo

E arriviamo al mutuo che in USA chiamano "mortgage". Io e il proprietario firmiamo il Sales Agreement in cui il ruolo più importante è probabilmente proprio l'approvazione. In poche parole se il mutuo non viene approvato nel giro di 3 settimane il proprietario può ritenersi libero di abbandonare le trattative e far vedere l'appartamento ad altri potenziali acquirenti. Se viene approvato, invece, possiamo procedere con il closing ovvero l'atto di vendita vero e proprio e la consegna delle chiavi. E inizia una corsa contro il tempo.  

Ma facciamo un passo indietro. Come ho trovato la banca/istituto di credito per il mutuo? Molto semplice, ho iniziato a fare ricerche online e ho contattato alcune banche per delle quotazioni. Facendo ricerca ho letto che c'è una legge statale per cui chi acquista la sua prima casa in Connecticut può usufruire di un mutuo a tasso agevolato. Così ho contattato una delle banche collegate con lo stato per questi tipi di mutuo. Tra parentesi, come dico sempre, l'informazione è potere. Nessuno ti dirà mai queste cose. Sono informazioni, scorciatoie, che devi sempre scoprire da solo se vuoi risparmiare qualche soldo.

Un signore di questa banca, Penn, mi ha quindi fatto un colloquio telefonico facendomi molte molte domande sul mio lavoro e sul mio stipendio, mi ha chiesto se ho debiti per la macchina o il college, e poi mi ha inviato una quotazione per il mutuo in base alle mie richieste. 

E torniamo alla corsa contro il tempo. Prima di approvare il mutuo c'è l'ispezione. Un collega di questo Penn è andato con il mio agente a fare una valutazione dell'appartamento. Ha reputato il prezzo per cui mi stavo accordando con il proprietario un giusto prezzo, né underestimated, né overestimated.

E così le pratiche per il mutuo possono andare avanti. In quei giorni mi chiedono la dichiarazione dei redditi degli ultimi anni, fanno una richiesta alla mia compagnia per avere una conferma che lavoro da loro da 6 anni. Mi chiedono gli statements degli ultimi mesi de mio conto bancario. Non contenti, selezionano tra le varie voci, le tre cifre dei trasferimenti in entrata più alti e me ne chiedono la provenienza. Devo spiegare/dimostrare/convincere che alcuni soldi provengono da un conto italiano, e  altri provengono da un conto di azioni che avevo aperto un anno prima per giocare un pò in borsa. Sembra un interrogatorio a tratti un pò snervante in cui tu che sei innocente, e non ha niente da nascondere, ti senti quasi colpevole, un uomo sotto accusa che deve mostrate la sua trasparenza. Ma è la prassi, immagino, perché comunque devono prestarti una cifra non indifferente.

A un certo punto a pochi giorni dalla scadenza delle 3 settimane mi dicono però che non riusciranno ad approvare il mutuo nei tempi e quindi chiediamo una proroga di 10 giorni al proprietario, tramite il mio avvocato. Per fortuna accetta. E vorrei ben vedere, ci ha fatto  perdere un sacco di giorni con quella storia del 14 e del 41 del posto macchina...

Il mutuo viene approvato, o meglio, quasi, manca un ultimo step. Devo seguire un corso online, richiesto dallo stato, e superare un esame. Niente di impossibile, è anche molto interessante e tratta della compravendita di una casa, i termini e le procedure, l, i diversi tipi di mutuo, ma è un corso al quale devo dedicare una ventina di ore e lo faccio, stanchissimo,  di sera quando torno dal lavoro. E per fortuna supero il test online. Il mutuo è quindi completamente approvato. 

E fissiamo la data per il giorno più importante, il giorno del Closing. 

L'acquisto del mio condo americano (2): Il 14 e il 41

Il giorno dell'ispezione al condo non avevo ancora visto il posto macchina. L'annuncio diceva "posto macchina coperto". Prima di arrivare al condo il mio agente mi scrive un messaggio: Quando arrivi puoi puoi parcheggiare al posto macchina associato al condo, il 14. Perfetto, entro nel parcheggio, cerco il 14 ma...è un posto macchina all'aperto.

Salgo al condo dove mi aspettano agente e ispettore al quale dò un assegno di $400 come pattuito il giorno prima. Mentre l'ispettore controlla impianti elettrici ed impianti idraulici, muri, finestre, elettrodomestici, impianti del riscaldamento e dell'aria condizionata, io chiedo al mio agente: Scusa Max, ho parcheggiato al 14 come mi avevi detto ma non è un posto al coperto. Sull'annuncio è scritto "covered parking". Come mai? Max fa una telefonata all'agente del proprietario. Io sono deluso e anche se il condo è davvero carino, penso, un parcheggio all'aperto non mi piace. Il posto macchina è importante, e quel 14 avrebbe significato neve e ghiaccio da togliere in inverno. Mando tutto all'aria per un parcheggio o me lo faccio andare bene? Però sull'annuncio era scritto covered parking spot.

Il mio agente dice che anche l'agente del proprietario sa che il posto è il 14. Forse c'è un errore e ha bisogno di un pò di tempo per controllare.
L'ispezione nel frattempo va bene e c'è solo un vetro di una finestra e l'unità AC da cambiare ma senza fretta, anche nel giro di un paio di anni.

Il prossimo passo è la firma del sales agreement ma io  prima di firmare voglio capire la storia del posto macchina e quando leggo i dati tecnici del condo, quelli registrati al comune, noto che il posto macchina è il 41. Non 14...41!
Allora una mattina faccio un veloce giro in macchina ed entro nel parcheggio del condominio (non ci sono sbarre o cancelli). Trovo il 41 ed è effettivamente al coperto. Quindi telefono al mio agente: Max, il posto che mi spetta è il 41 ed è al coperto. Lo ho appena letto sui dati del condo. C'è stato un errore?
Bene chiamo l'avvocato, dice.

L'avvocato che avevo scelto qualche giorno prima su suo consiglio tra parentesi è una ragazza molto giovane, ha solo 25 anni, e come tanti ragazzi americani è già in carriera e con qualche anno di esperienza alle spalle. Siamo in America e anche una ragazzina se è in gamba è normale che guadagni molto, anche a tre, quattro anni dalla laurea. Infatti mi raccontava che aveva da poco comprato casa anche lei.

Contatta l'agente del proprietario per capire bene questa situazione e scopre che non era un errore vero e proprio. Il proprietario aveva dato in affitto il 41 a un altra persona e lui aveva chiesto agli amministratori del condominio di prendere temporaneamente il 14, all'aperto.

E me lo volete dire? In tutto questo il proprietario mi sembra assente e poco collaborativo ma se sugli atti c'è scritto che al mio condo è associato il 41, l'avvocato dice che posso stare tranquillo. Bene ma voglio essere sicuro di non dovermi trovare a litigare il primo giorno che vado a parcheggiare al mio posto macchina e magari ne trovo un'altra parcheggiata lì. Se non mi date certezze non proseguo. Mi ritelefona il giorno dopo e mi assicura che è tutto risolto, il 41 è mio per gli atti, posso stare tranquillo, il condominio è al corrente e il proprietario dirà in questi giorni al suo amico di lasciarlo libero perché sta finalizzando la vendita.
Ok, bene allora. Possiamo proseguire.
Ed ora entra in scena il mutuo.

L'acquisto del mio condo americano (1): Offerta e Purchasing Agreement

Ciao a tutti e buon 2020! In questi giorni in cui tutti stanno facendo un bilancio dell'anno passato stavo pensando anche io agli eventi principali del mio 2019 e tra questi c'è sicuramente l'acquisto del mio appartamento americano, per la precisione un condo. Non ne avevo ancora scritto ma credo che possa interessare voi lettori per capire le varie tappe dell'acquisto casa negli Stati Uniti. 

Sin dal 2004 avevo sempre vissuto in affitto ma dopo aver ottenuto la tanto agognata green card, mi sono deciso anche perché avevo finalmente la certezza di non correre più il pericolo di essere mandato in Italia per la scadenza di un visto. Una volta ottenuta la green card non si ha più bisogno di visti perché è il permesso di residenza permanente.

Devo dire che il mio (ex) padrone di casa Italo-Americano mi ha sempre trattato molto bene, quasi come uno di famiglia, e non mi ha mai aumentato il prezzo dell'affitto, di per sé già conveniente. Sapevo però che era sempre sul punto di vendere casa per trasferirsi in Florida e così è stato. Proprio qualche settimana fa ha venduto e si è trasferito lì con il figlio. Ho fatto bene ad anticiparlo e per fortuna ho acquistato il condo qualche mese prima della sua vendita altrimenti avrei mi sarei dovuto spostare in un altro appartamento in affitto, a parità di grandezza, ad un costo sicuramente molto più alto.

Insomma, era arrivato il momento, dopo tanti sacrifici, di investire e iniziare a vivere più comodamente anche se questo comporta un bel mutuo di 30 anni ma credo sia preferibile avere mutuo per qualcosa che resta mio che sprecare soldi in affitto. 

Ma veniamo alla ricerca. Un anno fa ho contattato un’agenzia immobiliare di cui avevo sentito parlare molto bene. Sono stati molto gentili e disponibili e mi hanno fatto vedere molti appartamenti sopratutto di sera di ritorno dal lavoro o il sabato e la domenica per venire incontro alla mie esigenze. Ne ho visti una quindicina. Uno dei primi mi piaceva molto e anche se aveva bisogno di qualche lavoro ho fatto un’offerta. Mi sono mantenuto basso, a causa dei lavori, ma se l'è aggiudicata un altro. Ci sono rimasto un pò male perché era davvero carina ma a posteriori, meglio così. 

Dopo altre ricerche ne ho visto un altro ancora più carino e non potevo farmelo sfuggire. Ma dovevo essere veloce e così lo ho visto il giovedì sera e ho fatto l'offerta il venerdì mattina, offerta di poche migliaia di dollari più bassa del prezzo richiesto. 

Ma prima di andare avanti con la storia, una breve parentesi. I "protagonisti" principali di ogni compravendita negli Stati Uniti sono 4: il listing agent che mette in vendita la casa per il seller, il seller, il buyer agent e il buyer. A me è parso un pò particolare perché ho avuto a che fare solo con il mio agente che faceva da tramite con il seller e il suo agente che non ho mai visto "dal vivo", neanche per le firme finali degli atti che sono stati firmati in orari e sedi differenti. 

Ma torniamo alla mia offerta. L'ho firmata tramite il Purchasing Agreement. Quando riceve un'offerta il proprietario ha 24 ore per dare una risposta. Accetta e controfirma o rifiuta.
Credo di averlo un pò spiazzato e so che era un pò indeciso ma il suo agente gli ha detto che si trattava di una buona offerta, di poco sotto il prezzo richiesto. Così il proprietario ha firmato ma ha comunque fatto vedere l'appartamento ad altre persone durante il weekend.

Mi hanno detto che una volta firmato il Purchasing Agreement, il proprietario è tenuto a dire che ha accettato un'altra offerta e che sta facendo vedere la casa solo per raccogliere altre offerte in caso per qualche ragione io venga meno all'accordo firmato.
Da quanto ho capito il purchasing agreement non è totalmente vincolante e il proprietario avrebbe potuto anche accettare un'offerta migliore disimpegnandosi dal nostro contratto. Non sarebbe stato molto etico ma possibile ma per fortuna non lo ha fatto ma il suo agente ci ha tenuto a farmi sapere, tramite il mio agente, che il proprietario aveva ricevuto un’offerta non solo più alta della mia ma anche più alta del prezzo richiesto (online), ma aveva deciso per correttezza di proseguire con me.

Però mi detto di non richiedere al proprietario di fare piccoli aggiustamenti al condo perché ha già rifiutato un'offerta più alta e insomma per riconoscenza non avrei dovuto fare troppe richieste. Va bene la casa era come nuova e dopo aver fatto fare un'ispezione a un esperto che ha controllato impianto elettrico, idraulico, elettrodomestici, muri, sistemi di allarme, finestre, balconcino e ha confermato che tutto era in ottime condizioni, non ho fatto storie. Mi ha detto solo che prima o poi bisogna cambiare un vetro ad una finestra e l'unità di aria condizionata a muro in camera da letto.

Ma prima prima di proseguire con le pratiche siamo arrivati a uno stop inatteso e ve ne parlo nel prossimo post.